有自住換屋需求,1000萬房子頭期款要準備多少?之你聽過二房管控嗎?

2023-08-07
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嗨~我是金刀大,不想當媽的二寶媽。想買房的人或多或少應該有聽說過打房這個詞(?)但打房應該是打那些投資客吧(?)關普通小老百姓屁事?

但普通小老百姓想換屋時發現,打房的二房管控好像就這樣一巴掌打下來…打得普通小老百姓一臉疑問…好像真的關係到自己的屁事了!!?

所以二房管控…到底二房是啥?又管控了什麼?會影響到買房自住的人什麼?

二房定義

二房的定義是第二筆"房貸"叫做二房。下面舉幾個例子,好了解二房的定義

兩間都申請購屋房貸

買房子的時候申請的房貸叫"購屋房貸",而買第二間房也申請"購屋房貸"的話,就是你有兩筆"購屋房貸"那就算是符合二房管控的範圍

一間非購屋房貸,一間購屋房貸

但如第一間房子是"非購屋的貸款"(像是理財型房貸),第二間房子去申請購屋房貸的話就不算是二房,就不會受到二房管控

第一間購屋房貸已還完

如果第一間房貸已還完,但沒有塗銷抵押。這時第二間房送審房貸的時候,銀行看從聯徵看到第一間房子有購屋房貸已經還完了,聯徵上面看是零。雖然沒塗銷但都還完了,那就還算是一筆房貸,不會列入二房管控

補充:還完房貸"不建議"塗銷抵押,想了解為何不建議,可看 非獨學-購屋前,銀行沒告訴你的房貸秘密 這期瞭解更多

二房管控範圍

二房管控不是全台灣都管控,是六都加新竹縣市

如果買兩間都是在基隆就不影響,最高貸款成數還是八成,但第二間買的是六都或是新竹縣市就會影響,最高貸款成數就會變成七成

二房管控會影響什麼?

自住換屋剛好在二房的管控範圍內,那會影響到什麼

房子頭期款

二房管控會管制第二間房的貸款成數上限,原本最高能貸款到八成,變成只能七成…

只差一成好像也還好?

但實際的換算,換屋預計要買1000萬的房子,原本最高能貸款到八成,變成只能七成。差一成差了100萬,100萬感覺好像還好(?)

差了100萬就要多存幾年才能存到。多個幾年房屋價格不知道又飆了多少...真的是很靠北( ´Д`)y━・~~

所以管制貸款成數上限,最直接影響到的就是頭期款

三年內不能增貸

因為二房管控的貸款成數上限,買一間1000萬的房,最高可以貸700萬,但你可能因為一些原因只申請了500萬,後來三年內,陸續還了50萬,剩下450萬

本來最高可以申請到700萬,我現在剩450萬,可以再申請到700萬吧?

但因三年內不能增貸,當初申請500萬,只有還50萬,三年內只能把這個50萬增貸出來,不能增貸到700萬

也就是說當初一開始買房子申請的貸款,就會決定你三年內可以增貸多少

所以會比較建議未來有二房問題的話,能申請高一點額度就申請高一點,未來如果臨時要用錢的時候,還有一點點空間可以拿出來使用

那過三年就沒問題了?

過三年,未來房價漲,從1000萬漲到1500萬,我應該還有多500萬的八成額度可以用吧,就沒有這個七成可以壓我了…吧?

聰明的央行當然也想到啦~

未來三年後就算漲價,當初成交的價格1000萬,就算漲到1500萬。1000萬與1500萬取其低,所以最高也只能申請1000萬的七成700萬的增貸金額,無法申請1500萬的7成哦!

沒有寬限期

還要注意的是二房沒有寬限期,除非一房的房貸還完

二房管控解套方式

這樣的管控下,中央也聽見小老百姓的哀號,所以還是有解套方式的

解套方式就是,買第二間房子的時候寫切結書,切結內容是第一間房子一年內會把它賣掉,清償塗銷而且會產權轉移,且不得轉貸的方式來規避

中翻中就是:一年內你第一間房子,就是要賣掉給別人啦~

這時不要想說來個解套中的解套,反正有沒有賣銀行也不知道,銀行是會去追查的。如果沒有把房子賣掉,原本多給你的那一成要全數還給銀行外還要加罰利息和相關違約金...

不過中央總是一直調整,如果真的因為換屋有碰到二房管控的問題,記得切結的部分要先跟銀行確認好內容再決定是否申辦

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換屋自備款準備三成就夠嗎?

那換屋自備款準備三成就夠嗎?也沒辦法直接保證三成就一定夠,還是要再回到銀行的房貸審核

而且自住換屋還關係到原本的房貸和第二間的房貸,同時要還兩邊的房貸時,每月的收入與支出還可以嗎?想換屋要先買還是先賣呢?如果是跟家人同住,那他們的想法是什麼呢?

自住換屋不是只有頭期款需要煩惱,還有很多面向需要考量

想了還有哪些面向需要考量,可看 非獨學-購屋前,銀行沒告訴你的房貸秘密 這期 瞭解更多。小額支持可在期限內觀看所有非獨學回放。

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